context #30 - 은마아파트 업계에 따르면 은마아파트는 예전보다 덜하지만 지금도 재건축아파트 시장 동향을 보여주는 풍향계 역할을 하고 있다. 재건축 아파트값이 급등한 2000∼2001년 시세상승을 주도했다. 많은 사람이 은마아파트 가격 동향에 예의주시하는 것은 이 아파트가 지닌 대표성 때문이다. 지역적으로 서울 8학군의 중심으로 유명 학원이 몰린 대치동에 위치한다. 대치동 집값은 강남은 물론이고 서울, 수도권, 전국 집값에 영향을 미친다. 또 14층인 은마아파트는 중층 재건축단지를 대표한다. 4000가구가 넘는 대단지라는 점에서 재건축 후 강남을 대표하는 랜드마크가 될 것이라는 기대감도 강하다. 잠실 주공과 압구정 현대와 함께 강남에서 몇 안 되는 3종 일반주거지역이기도 하다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "은마아파트는 교육, 주거환경이 좋은 대단지일 뿐만 아니라 소형 위주의 다른 재건축 아파트와 달리 31, 34평형으로 주거가 가능하다는 것도 장기 투자를 가능하게 하는 요인"이라고 말했다. 은마아파트는 재건축 아파트를 대표하는 만큼 정부가 주택시장을 안정시키기 위해 도입한 규제란 규제는 모두 받고 있다. 우선 은마아파트는 재건축조합설립 추진위원회 단계라 전날 발표된 재건축 개발부담금제 부과 대상이 된다. 재건축으로 가구당 3000만원을 초과하는 이익에 최고 50%까지 개발부담금이 부과된다. 안전진단 절차와 기준이 강화돼 안전진단을 통과하기도 어렵다. 투기과열지구라 재건축을 하더라도 아파트 소유권 이전등기 때까지 분양권을 전매할 수 없는 것은 물론이고 소형평형 의무비율과 임대아파트 의무건설 비율 적용을 받는다. 재건축 시 조합원 분양분과 일반 분양분을 합친 가구수의 60% 이상을 전용면적 25.7평 이하 국민주택으로 짓고, 늘어나는 용적률의 25%만큼을 임대아파트로 지어야 한다. 현재 185%인 용적률은 230%까지 거론되다가 3월 초 210%로 확정됐다. 어렵게 재건축에 들어가더라도 후분양제 대상이라 전체 공정의 80% 이상 시공한 뒤에나 일반인을 대상으로 분양을 할 수 있다. 조합원들은 재건축조합 인가일로부터 조합원 지위를 타인에게 넘길 수 없고 아파트 입주권인데도 양도소득세 과세 시 주택으로 간주된다. ..... (세계일보 2006-03-31)